Das Sanierungsgebiet
Das Sanierungsgebiet in Zahlen
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Stadtsanierung und das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet
Im Jahr 2014 wurde die Stadt Garbsen mit dem Gebiet „Berenbostel - Kronsberg“ in das Städtebauförderprogramm „Soziale Stadt“ aufgenommen. Zielstellung dieses Förderprogramms ist es, eine nachhaltige positive Entwicklung benachteiligter Stadtquartiere zu initiieren.
Mit der Aufnahme in das Förderprogramm fasste der Rat der Stadt Garbsen den Satzungsbeschluss zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes „Berenbostel - Kronsberg“ nach den §§ 136-164 BauGB.
Der Sanierungsvermerk
Zur Sicherung Ihrer und der Interessen der Stadt Garbsen wird bei förmlicher Festlegung des Sanierungsgebietes ein Sanierungsvermerk in Ihr Grundbuch eingetragen. Dieser Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass das Grundstück innerhalb eines Sanierungsgebietes liegt und damit die Bestimmungen des besonderen Städtebaurechts gem. §§ 136 ff BauGB zu beachten sind.
Der Sanierungsvermerk hat lediglich einen hinweisenden Charakter.
Welche Vorteile ergeben sich durch das Sanierungsgebiet für Sie?
Im Sanierungsbiet sollen in einem Zeitraum von 10 - 12 Jahren eine Vielzahl von Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Es handelt sich dabei um Planungsmaßnahmen und städtische Hoch- und Tiefbaumaßnahmen. Ebenso aber auch um die Bezuschussung von privaten Bau- und Ordnungsmaßnahmen.
Voraussetzung für die Gewährung eines Zuschusses an einen privaten Bauherrn ist in jedem Fall der Abschluss eines Vertrages zwischen der Stadt/dem Sanierungsträger und dem Eigentümer. Städtebauförderungsmittel müssen in ausreichender Höhe bereitstehen und die Maßnahmen den Sanierungszielstellungen und der Maßnahmenplanung der Stadt entsprechen. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.
Bitte informieren Sie sich rechtzeitig vor Beginn Ihrer geplanten Maßnahmen bei der Stadt oder dem Sanierungsträger über die unterschiedlichen Fördermöglichkeiten.
Besondere Hinweise
Bestimmte Herstellungs- und Anschaffungskosten sowie der Erhaltungsaufwand bei Gebäuden in förmlichen festgelegten Sanierungsgebieten können gem. §§ 7h, 10f und 11a des Einkommenssteuergesetzes erhöht steuerlich abgesetzt werden.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass über die durchzuführende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vor Maßnahmenbeginn eine vertragliche Regelung - auch wenn keine Fördergelder eingesetzt werden- mit der Stadt abzuschließen ist.
Wird vorab kein so genannter Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag abgeschlossen, kann nach Baubeginn und Abschluss der Maßnahme keine Bescheinigung im Sinne des Einkommens-steuergesetzes erstellt werden.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die hier gegebenen Hinweise keine steuerliche Beratung ersetzt und ggf. weitere Auskünfte von einem Steuerberater einzuholen sind.
Was habe ich in einem Sanierungsbiet zu beachten?
Die förmliche Festlegung als Sanierungsbiet und die Eintragung des Sanierungsvermerks in Ihrem Grundbuch können Ihnen als Eigentümer Vorteile bringen oder Ihrem Schutz sein.
Aber es sind auch einige Pflichten zu beachten. Hier sind insbesondere die Auskunftspflicht und die genehmigungspflichtigen Vorhaben zu nennen.
Auskunftspflicht
Während der Vorbereitung und Durchführung der Sanierung besteht für Eigentümer, Mieter, Pächter und Sonstige gegenüber der Stadt und dem Sanierungsträger Auskunftspflicht (§138 BauGB). Das bedeutet für Sie, dass Sie alle Auskünfte erteilen müssen, die die Stadt oder der Sanierungsträger für die Vorbereitung und Durchführung der Sanierungsmaßnahme benötigt. Selbstverständlich werden alle personenbezogenen Daten vertraulich behandelt und unterliegen dem gesetzlichen Datenschutz.
Genehmigungspflichtige Vorhaben
In einem förmlichen Sanierungsgebiet unterliegen bestimmte Rechtsgeschäfte, Vorhaben bzw. Maßnahmen der Genehmigungspflicht entsprechend den §§ 144/145 BauGB. Zur Absicherung der mit der Gebietsfestlegung durch die Stadt Garbsen verfolgten Sanierungsziele bedürfen folgende Vorhaben und Rechtsvorgänge einer vorherigen Genehmigung durch die Gemeinde:
Wertsteigernde Veränderungen am Grundstück und an baulichen Anlagen (Durchführung von Baumaßnahmen) auch wenn sie keiner Baugenehmigung bedürfen z.B.:
- Veränderungen von Öffnungen für Fenster und Türen
- Veränderungen von Fassaden und des Wohnumfeldes
- Veränderungen und Erneuerung von Dacheindeckungen
- Veränderungen in Wohnungsgrundrissen
- Abbruchmaßnahmen
Miet- und Pachtverträge über Grundstücke, Wohnungen etc. mit einer befristeten Laufzeit von mehr al 1 Jahr.
Rechtsgeschäftliche Veräußerungen von Grundstücken/Wohnungseigentum etc. sowie die Bestellung und rechtsgeschäftliche Veräußerung von Erbbaurechten.
Grundbuchliche Belastungen von Grundstücken/Wohnungseigentum (u.a. Grundschuldbestellungen, Eintragung von Grunddienstbarkeiten).
Schuldrechtliche Verträge, in denen eine Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung begründet wird (Tausch-/Schenkungsverträge)
Begründung, Änderung oder Aufhebung von Baulasten.
Jegliche Veränderung der Grundstücksgrenzen (Grundstücksteilungen- oder Vereinigungen, Flurstückszerlegungen).
Wie bekomme ich eine Sanierungsgenehmigung?
Die Genehmigung ist vor Beginn der Maßnahme bei der Stadt Garbsen, Abteilung Stadtentwicklung und Stadtplanung, Frau Martina Jansen, Rathausplatz 1, 30823 Garbsen, Telefon 05131/707-423, Fax 05131/707-424 E-Mail Martina.Jansen@garbsen.de zu beantragen.
Über die Genehmigung ist binnen 1 Monat nach Eingang des Antrags zu entscheiden. Unter bestimmten Umständen kann die Frist um 3 Monate verlängert werden. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die geplante Maßnahme bzw. das geplante Rechtsgeschäft die Sanierung wesentlich erschwert oder unmöglich macht oder dem Sanierungszweck zuwiderläuft. Die Genehmigung kann unter Auflagen, befristet oder auch bedingt erteilt werden. Die Genehmigung erfolgt kostenfrei. In bestimmten Fällen hat die Stadt eine Versagungspflicht.
Baugenehmigung
Ist für das zu beantragende Vorhaben eine baurechtliche Genehmigung erforderlich, wir die Genehmigung nach § 145 BauGB in Zusammenhang mit der Baugenehmigung erteilt. Es ist keine gesonderte Beantragung der sanierungsrechtlichen Genehmigung erforderlich.
Die Sanierungsgenehmigung durch die Stadt ersetzt nicht die Baugenehmigung. Für die Bearbeitung und Genehmigung des Bauantrages ist auch im Sanierungsgebiet die Baugenehmigungsbehörde zuständig. Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist hier binnen 2 Monaten, mit der einmaligen Verlängerungsmöglichkeit um weitere 2 Monate, zu entscheiden.
Bodenwertermittlung und Ausgleichsbeträge
Mit dem Abschluss der Sanierungsmaßnahme und damit Aufhebung der Sanierungssatzung ist die Stadt gesetzlich verpflichtet, Ausgleichsbeträge im Sinne des § 154 BauGB von den Eigentümern der Grundstücke zu erheben. Die Höhe des Ausgleichsbetrags ist abhängig von den durch die Sanierungsmaßnahmen erwachsenen Bodenwertsteigerungen und bestimmter Kosten der Durchführung.
Grundstücksgeschäfte unterliegen nach § 153 BauGB zudem in diesem Umfang einer Kontrolle und Wertbegrenzung. Vereinbarte Grundstückskaufpreise dürfen keine Anteile enthalten, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung und Durchführung entstanden sind.
Der Sanierungsträger
Der Sanierungsträger ist Erfüllungsgehilfe der Stadt. Er ist Spezialist im Städtebauförderungsrecht und unterstützt die Kommune bei der Vorbereitung und Durchführung des Sanierungsverfahrens.
Der Sanierungsträger handelt als Treuhänder der Stadt, also in eigenem Namen aber auf Rechnung der Stadt. Somit erfolgen Aufträge oder Schriftverkehr unter dem Namen des Sanierungsträgers.
Der Sanierungsträger berät außerdem die Bürgerinnen und Bürger des Sanierungsgebietes und stellt Förderanträge. Diese Leistungen sind für die Bürgerinnen und Bürger natürlich kostenfrei.